Ülkemizde son dönemde yaşanan ekonomik sıkıntılar herkesin malumu. Bir yandan birçok ürüne ve hizmete zam gelmeye devam ederken, diğer yandan birtakım vergi oranları da hükümet tarafından artırıldı. Enflasyon artışının yoğun hissedildiği alanlardan biri de konut kiraları oldu.

Giriş

Ülkemizin birçok yerinde konut kiraları, önceki dönemlere göre olağanüstü seviyede arttı. Hal böyle olunca ev sahipleri, eski kiracılarının kira bedellerini de emsallere göre (hatta bazen daha yükseğe) artırmaya çalıştı. Bunun üzerine, kanun koyucu kira piyasasına müdahale etti ve ilk defa 1 Temmuz 2022’den itibaren geçerli olacak şekilde konut kira artış oranına yasayla kısıtlama getirdi. Buna göre 1 Temmuz 2023’ e kadar konut kira artışları azami %25 oranında yapılabilecekti.

Daha sonra bu kısıtlama tekrar edilerek 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatıldı. Bir başka deyişle, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konut kira bedelleri en çok %25 oranında artırılabilecektir.

Her ne kadar kanun koyucu tarafından fahiş kira artışlarına müdahale edilmiş olunsa da, bu kısıtlama uygulamada kendine yer bulamadı. Ev sahipleri bu oranın çok üzerinde kira artışı talep etmeye devam ettiği gibi, zam dönemlerini de beklemeden ara dönemlere kira artışı istemeye başladı. Kiracılar %25 oranında direttiğinde, bazı hilelerle bu kısıtlama aşılmaya çalışıldı.

Hatta bu dönemde kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkiler gerilmeye ve öldürme, yaralama gibi birtakım adli vakalar yaşanmaya başladı. Basında, neredeyse her gün kiracı ile ev sahibi arasında bir adli olay duymaya başladık.

Ev sahipleri kendilerini kira bedellerinin enflasyon sonucu emsallere göre çok aşağıda kaldığını savunurken, kiracılar da kazançlarının TL’nin değer kaybı karşısında erimesi nedeniyle geçimlerini sağlamakta zorlandıklarını ve talep edilen kira bedellerini ödemelerinin mümkün olmadığını savunmaktadır.

Dolayısıyla şu an için ülkemizde bir barınma krizinden söz etmemiz mümkündür. Peki, kanun koyucunun getirdiği sınır ne anlama geliyor? Dünyada bu şekilde bir müdahalenin örneği var mı? Bu yazıda kısaca ve genel olarak bunlara yer vermeye çalıştım.

Konut Hakkı Kavramı ve Hukuki Düzenlemeler

Konut hakkı, uluslararası sözleşmelerde yer bulmuş bir haktır. 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 25/I maddesinde şu şekilde hüküm bulunmaktadır:

“…herkesin gerek kendisi gerek ailesi için yiyecek, giyim, mesken, tıbbi bakım ve gerekli sosyal hizmetler de dahil olmak üzere, sağlık ve refahını sağlayacak uygun bir yaşam düzeyine ve işsizlik, hastalık, sakatlık, dulluk, yaşlılık veya geçim olanaklarından kendi iradesi dışında yoksun bırakacak başka durumlarda güvenliğe hakkının olduğundan…”

Bu hükümde bulunan “mesken” kavramında konut anlaşılmaktadır (URAY, Gökberk, Konut Hakkıve Konut Aktivizmi, idealkent, C: 13, S. 2022-3, syf. 1985). Bu hükümden anlaşılacağı gibi insan haklarının temel düzenlemesi olan 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinde konut hakkı bir insan hakkı olarak kabul edilmiştir.

1966 tarihli Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi’nin 11. maddesinin ilk fıkrasında, ‘’bu sözleşmeye taraf olan devletlerin; herkese, kendisi ve ailesi için beslenme, giyim ve barınma dahil, yeterli Konut Hakkı ve Konut Aktivizmi 1985 bir yaşam düzeyi ve yaşama koşullarını sürekli olarak geliştirme hakkını tanıyacakları ve bu hakkın gerçekleştirilmesini sağlama yolunda gerekli girişimlerde bulunacakları’’ ve ‘’devletlerin, herkese yeterli bir yaşam standardına sahip olmayı sağlayacağı ve bu standardın ise beslenme, giyinme, barınma ve yaşam koşullarını iyileştirme üzerinden belirleneceği’’ hüküm altına alınmıştır. Yine burada da barınma hakkına önem verildiği görülmektedir.

1991 tarihli Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Komitesi’nin getirdiği 4 numaralı Genel Yorum ile konut hakkı kavramının içeriği genişletilmiştir. Buna göre konut hakkına kiralık evler de dâhil edilmiştir (URAY, syf. 1985).

Aynı zamanda Anayasamızın 21. Maddesinde de ‘’kimsenin konutuna dokunulamayacağı, belirlenmiş şartlar olmadıkça kimsenin konutuna girilemeyeceği, arama yapılamayacağı ve buradaki eşyalara el konulamayacağı’’ hüküm altına alınmıştır. Burada konut dokunulmazlığı düzenlenmiş olup, bu hak da geniş kapsamlıdır. Bir başka deyişle kiralık evler de bu dokunulmazlık kapsamındadır.

Bu düzenlemeler, barına hususunda çatı düzenlemeler olup, başka birçok kanunda ayrıntılı düzenlemeler de bulunmakatadır.

Diğer Bazı Ülkelerdeki Düzenlemeler

Yukarıda da değindiğimiz gibi ülkemizde şu an konut kiralarının artış oranı TBMM tarafından yasa ile %25 olarak belirlenmiştir. Bu belirleme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerlidir. Bu belirleme ile kanun koyucunun barınma hakkını korumak adına sözleşme serbestisine ve ev sahiplerinin kiralanandan elde ettiği menfaate kısıtlama getirdiğini söyleyebiliriz.

Almanya

Alman Hukukunda kira bedellerine ilişkin kısıtlamalar mevcuttur. Çünkü Alman Hukukunda, konut kiracıları için “kiracıların korunması ilkesi” benimsenmiştir (İNCE AKMAN, Nurten & ÖZYAKIŞIR, Özkan, Alman Ve İsviçre Hukuku İle Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, S. 2021/2, syf.730).

Almanya’da kiracının, kira ilişkisinde sözleşmenin zayıf tarafı olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle 1954 tarihli Ekonomik Suçlar Kanununun 5. Maddesinde kira bedellerine müdahale edilebileceğine ilişkin düzenlemeler getirmiştir (İNCE AKMAN & ÖZYAKIŞIR, syf. 731). Düzenleme şu şekildedir:

“Her kim kasıtla ya da düşüncesizlikle konut ya da konut kiralarına dair yan giderleri için uygun olmayan yüksek bedel talep etmiş, kira sözleşmesi akdetmiş ya da kira sözleşmesi yapma vaadinde bulunmuşsa bu maddeye aykırı davranmış olup bunun karşılığında 50.000 Avro’ya kadar idari para cezasına çarptırılacaktır.”

Ayrıca Alman Medeni Kanununa 2015 yılında yapılan bir ekleme ile başlangıç kira bedellerinin sınırlandırılması düzenlenmiştir.

Buna göre Almanya’da da ülkemizdeki sınırlandırmaya benzer sınırlandırmalar düzenlenmiştir.

İsviçre

İsviçre de hem konut hem de işyeri kiracıları, kötü niyete karşı korunmuştur (İNCE AKMAN & ÖZYAKIŞIR, syf. 744). İsviçre Borçlar Kanununa göre Uygun olmayan başlangıç kira bedeline karşı kiracı, itiraz ve indirim talebinde bulunabilir. Yine aynı kanuna göre, kira bedeli ile konuttan aşırı bir gelir elde edilmesi düşünülüyorsa kiralama hakkı kötüye kullanılmış demektir (İNCE AKMAN & ÖZYAKIŞIR, syf. 746).

Fransa

Fransa Hukukunda, 1990 tarihli Konut Kanunu yürürlükte bulunmaktadır. Bu kanunun birinci maddesi, konut hakkını güvence altına almanın bütün ulus için bir dayanışma ödevi olduğunu ve yaşam koşulları ve geçim kaynakları açısından sıkıntı içinde olan her birey ve ailenin, bağımsız ve düzgün bir konutta oturabilmek için toplumdan yardım isteme hakkı olduğunu belirtmiştir (ABDULHAKİMOĞULLARI, Erdal & KALE, Fatmagül, Türk Anayasalarında ve Karşılaştırmalı Hukukta Konut Hakkı, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Ekim 2013, S. 15, syf 32).

Yine buna göre, bazı şartlar altında konutta oturanların tahliyelerinin engelleneceği de düzenlenmiştir.

SONUÇ

Görüldüğü gibi başka ülkelerde de barına hakkına ilişkin, devlet organları tarafından sınırlandırmalar getirilmektedir. Yukarıda da değindiğimiz gibi barınma hakkı bir insan hakkı olarak kabul edilmektedir.

Bu nedenle birçok devlet, insanların elverişli bir şekilde barınabilmeleri için düzenlemeler yapmış ve yapmaya devam etmektedir. Yine bu devletlerde kiracıların menfaatleri korunmaya değer görülmüştür. Bu noktadan bakıldığında, devletin kira artış oranına geçici sınırlama getirmesi olağandır. Buna karşılık devletin görevi burada bitmemektedir. Devletin barına krizine müdahale ederken taraflar arasında hak dengesini sağlaması, barınma krizini çözüme kavuşturma için sosyal konut projelerini artırması da görevidir.

Saygılarımla.