Bilindiği üzere, özellikle 2021 yılının son aylarından itibaren, kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar günden güne çözümsüz bir hale gelmeye başlamıştır.
Mülk sahipleri kira bedellerini arttırmak ya da kiralananı tahliye ettirmek istemekte, kiracılar ise hem düzenlerinin bozulmaması hem de kira bedellerinin fahiş miktarlara ulaşmaması için çaba göstermektedirler. Kira uyuşmazlıklarının bu denli artması neticesinde, 7. Yargı Paketi ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava şartı haline getirilmiştir.
Şöyle ki; 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava açmak için, öncelikle arabuluculuk aşamasını tamamlamak gerekecektir. Arabuluculuk sürecinden geçmeden açılan kira davaları, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk nedir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu arabulucuğu; “Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması halinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyari olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemi” olarak tanımlamaktadır. Dolayısıyla, arabuluculuk, tamamen taraflara göre şekillenen, esnek bir süreç olduğundan, barışçıl bir çözüm yöntemidir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlarsa, her iki taraf da kazanır. Oysa anlaşma sağlayamazlarsa yargılama sürecinde bir taraf kazanırken, diğeri kaybeder.
Arabuluculuk oldukça avantajlı bir alternatif çözüm yöntemidir. Ekonomik anlamda davaya göre daha ucuzdur. Yargılama süreçlerine kıyasla oldukça kısa bir sürede sonuç elde edilir. Yargılama sonunda taraflar hakimin kararına uymakla yükümlüdür; fakat arabuluculukta sonucu taraflar ortak iradeleriyle belirlerler. Arabuluculuk dostane bir çözüm yöntemi olduğu için, süreç anlaşma ile sonlandığı takdirde helalleşerek toplantıdan ayrılırlar ve dostluklar devam eder.
Arabuluculuk sürecinde arabulucunun temel rolü; tarafların ortak yararına uygun bir çözümün, yine taraflarca üretilmesini sağlayacak bir iletişim ortamı ve süreci yaratmaktır.
Türk Hukukunda Arabuluculuk; işçi işveren ilişkilerinden kaynaklı uyuşmazlıklar, ticari uyuşmazlıklar, tüketici uyuşmazlıkları ve son olarak 05.04.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı yasa ile 6325 sayılı HUAK’da değişiklik yapılarak 01.09.2023 tarihinden başlamak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir.
Kira Uyuşmazlıklarından Kaynaklanan Davalar
Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine giren kira uyuşmazlıklarından doğan davalar; alacak davaları, tazminat davaları, tespit ve tahliye davaları olarak ayrılabilir. Özellikle konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralar konusunda en yaygın olarak karşılaşılan davalar;
a) Kira, kira farkı, kiralananı iyileştirme bedeli, erken tahliye nedeniyle makul kira alacağı ve depozitonun iadesi gibi alacak davaları,
b) Kötü kullanım, faydalı imalar ve yeniden kiralama yasağına uymama nedenlerine dayalı tazminat davaları,
c) Kira bedelinin tespiti, kiracılığın tespiti ve sözleşmesinin uyarlanması davaları,
d) Temerrüt, taahhüt, iki haklı ihtar, kötü kullanım ve komşulara saygısızlık, kiralananın izinsiz olarak devri, kiracının iflası, kiracının ölümü, kiracının devamının imkansızlığı, kiracının aynı beldede konutu olması, konut ve işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı ve inşaat nedenlerine dayalı tahliye davaları ile zorunlu onarım nedeniyle geçici tahliye davalarıdır.
Ancak yasada kira uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuğa bazı istisnalar öngörülmüştür. Bunlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri kapsamında gerçekleştirilebilecek olan, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleridir. Yani;
a) İİK 269-269/d maddelerinde tarif edilen “kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye” yoluna başvurmak,
b) İİK 272 ve devam eden maddelerinde koşulları belirtilmiş bulunan, kiracı tarafından verilmiş geçerli bir Yazılı Tahliye Taahhüdüne dayanarak ilamsız tahliye takibi yoluna başvurmak şeklindeki iki farklı ilamsız tahliye takibi yolu dava şartı kapsamında değildir.
Bu iki istisna dışındaki tüm kira uyuşmazlıkları bakımından, arabuluculuk dava şartıdır.
Dava şartı arabuluculuğa başvuru, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürolarına yapılır. Arabuluculuk Bürosu bulunmayan adliyelerde ise, başvuruları Sulh Hukuk Mahkemesi yazı işleri müdürlükleri kabul eder. Başvurular bizzat kişiler tarafından yapılabileceği gibi, vekil tayin ettikleri avukatları aracılığıyla da yapılabilir.
Arabuluculuk; hızlı, ucuz ve barışçıl bir çözüm yöntemidir. Tarafların arabuluculuk sürecini bir avukat vasıtasıyla yürütmesinde fayda vardır; arabulucu, tarafsız ve bağımsız olması sebebiyle, taraflara hukuki bir bilgilendirme yapamaz, tarafların haklarını anlatma açısından görüşünü belirtemez. Anlaşma ile sağlanan arabuluculuk uyuşmazlık konusunun, bir daha yargılamaya konu edilme imkanı bulunmadığından, tarafların kendilerini bir vekil vasıtasıyla temsil ettirmeleri, hak kaybına uğramalarını önleyecektir.
Sağlıklı günler dilerim.
